在上海看了四十多套房，这份看房路线和踩坑记录给你
去年三月到五月，我陪着朋友在上海看二手房，预算从300万一路试到500万，浦东浦西来回跑，前后看了四十多套。说实话，看到第二十套的时候，我们俩已经能在小区门口站两分钟就判断出值不值得进去。这中间攒了些经验，写下来给正在看房的人参考。
先把预算砍一刀，通勤圈画死
很多人一上来就跟中介说“我预算500万”，这个数字最好先别急着报出去。我朋友最初也是这么说的，结果看的全是挂牌520万、530万的房子，谈下来也压不到500以内。后来我们把数字改成了460万，能看的房源反而更实在。
关键是预算要留出几块隐藏成本。300万的房子，首付三成90万，这只是开始。契税、个税、中介费加起来通常还要吃掉总价的3%到5%，再加上简单装修的五到八万，实际能动的钱比想的紧。我的建议是，把总价预算往下降5%到8%再去找房，心里会踏实很多。
通勤圈也得提前定死。我们是拿朋友公司地址在地图上画了一个45分钟的圈，超出这个圈的房源直接不看。这一步做完，能选的板块就从十几个缩到四五个，效率高太多。
- 预算按“总价减8%”来报，留出税费和装修的钱
- 通勤时间卡在45分钟以内，超过的直接pass
- 先定两到三个目标板块，别全城撒网
不同预算大致能看哪些板块
300万上下，基本是外环外的动迁房和老公房。宝山顾村、嘉定江桥、松江九亭、浦东曹路这几个地方房源多，电梯房少。我们看过顾村一套85平的两房，挂牌298万，最后谈到281万成交，小区离7号线步行12分钟，楼下有个菜场，生活配套算齐。缺点是早高峰地铁挤得厉害，朋友说像罐头。
400到500万这个区间选择最多。闵行七宝、颛桥，嘉定新城，青浦徐泾，宝山大场，浦东金桥的老公房或者次新房都能碰到。七宝那边生活气息重，学区资源还行，就是房龄偏老，很多是九十年代的小区，没电梯。徐泾离虹桥近，适合在虹桥上班的人，但商业配套比市区差一截。
600万往上，可以往中环内看了。徐汇田林、长宁仙霞、普陀长寿、虹口曲阳这些地方，房龄老但位置硬，地铁、医院、学校都在步行范围内。我们看过田林一套60平的老公房，挂牌620万，房东一分不降，最后还是有人接。这类房子买的就是地段和配套，居住体验得妥协。
实地看房，我盯的是这几样东西
看房时间很关键。我们后来固定约下午三点到四点，这个点能看出采光到底行不行。上午看房容易被“光线还不错”骗过去，下午西晒的屋子一进去就知道闷。
- 进门先看天花板四角和窗框下方，找水渍、发霉和裂缝，顶楼尤其要看
- 站在阳台和卧室听两分钟，判断高架、地铁、主干道的噪音
- 问清楚房龄、产权年限、有没有抵押，动迁房还要看是否满五唯一
- 上下楼走一遍，看看楼道堆物、邻居门口的状态，物业水平基本能看出来
- 晚上七点后再来一趟，看小区停车和亮灯率，空置率高的小区要留心
还有一点容易被忽略：老公房的楼层。我们看过一套六楼无电梯的，采光一流，价格便宜十万，朋友当时很心动。后来算了一笔账，父母来住爬不动，将来转手买家也会压价，就放弃了。这类决定提前想清楚，比看完再纠结强。
我个人的态度是，看房数量重要，但别乱看。一天跑三个小区已经是上限，跑到第四个你就记不清哪个带阳台哪个不带。正确做法是先在网上筛出十套，实地看五套，再从里面挑两套复看。四十多套看下来，真正让我们犹豫的其实就三套。
上海的房子没有十全十美的，预算摆在那，你总要在位置、房龄、面积里舍掉一样。想明白自己最不能忍的是什么，看房这件事就简单了一半。